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业内认为 ，这一调整趋势在未来2-3年内仍将持续 。
一直以来 ，物业行业内都存在项目更替 ，物企每年都会有出现退出部分项目管理的情况 ，亦属于正常的市场轮动 。但这一情况逐渐发生改变 ，近来越来越多上市物企开始主动“撤场 ”。
第三方咨询机构克而瑞物管表示 ，在行业持续优化项目结构 、主动退出低质低效项目的大背景下 ，50家上市物企在管规模的整体增速较去年同期进一步下滑1.4个百分点 ，规模扩张正在全面转向 。
业内认为 ，在行业告别“跑马圈地 ”时代后 ，上市物企通过主动撤场的方式 ，将资源重新聚焦在高利润 、高潜力的项目上 ，推动战略调整 。这也标志着物业行业正在告别依靠城市广覆盖的粗放增长时代 ，进入以集约化和专业化为特征的精细化运营新周期 。
主动退场
“主动退出 ”堪称物企2025年财报的“年度词汇 ” 。
“本集团持续优化业务结构及进行亏损项目治理 ，在平衡取舍规模与效益的利害关系下 ，约满/退盘项目为5560万平方米 。 ”中海物业在2025年的业绩报告中披露 。这一退盘规模较2024年增长了约25% 。
同期 ，彩生活终止管理面积超6000万平方米；永升服务退场签约面积约为4200万平方米；融创服务累计撤场及已决策推进撤场中的项目共59个；远洋服务则因主动退出部分项目导致规模下降 ，在管面积别同比下降约3%……
这样的主动调整已不是个别企业的举措 ，而成为了行业常态 。据克而瑞物管统计 ，2025年共50家上市物企披露了在管规模 ，其总在管面积约75.1亿平方米 ，同比增长5.3% ，这一增速较上年同期进一步下滑1.4个百分点 。该机构认为 ，这反映了行业当前持续优化项目结构 、主动退出低质低效项目的趋势 ，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求 。
事实上 ，部分物业企业的大幅度退盘动作则早在前两年就已开启 。
据披露 ，2023年 ，绿城服务退出面积就达到了约3880万平方米 ，较上年同期大幅增长超175%；2024年的退出面积也在3600万平方米以上；尽管2025年未披露全年情况 ，但仅上半年的退出面积就已经达到1730万平方米 ，同比增长超5% 。2024年 ，万物云全年退出53个住宅项目 ，世茂服务亦退出6090万平方米等。
不只是对在管项目的收缩 ，有的企业还对储备项目进行了调整 ，以预防未来风险 。例如绿城服务在2025年主动退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备风险项目 ，使得其2025年的储备面积同比下降了超7% 。
整体来看 ，克而瑞物管统计显示 ，在披露了合约面积的38家上市物企中 ，总合约面积同比仅增长1% ，增速较去年同期下滑2个百分点。
多家物企管理层在谈到退出项目时 ，都将其形容为低效或低质 ，其核心衡量标准即是无法实现扭亏 。
“低质量合同退出的核心判断标准为项目连续两年亏损且现金流为负 ， ”融创服务管理层在2025年业绩会上坦言 ，同时评估亏损原因如客户降价 、成本高 、收费率低等 ，以及改善措施的有效性 ，“若无法达成减亏扭亏或现金流提升则坚决退出 ” 。
碧桂园服务管理层也表示 ，曾在2025年初对部分亏损项目进行了现场资源配置评估 ，并制定一盘一策的扭亏方案和目标 ，借此扭转经营状况 ，“不会轻易放弃任何一个项目 ” ，但若综合评估后发现 ，“通过各种办法难以扭转整个项目的经营基本面 ，就会选择主动退出 ” 。
万物云也同样针对过往沉淀的亏损项目 ，成立专项治理小组 ，借鉴2025年弹性定价逻辑 ，与客户达成“质价相符 ”的共识 ，但“若经努力仍无法扭转亏损 ，将果断退出 ” 。
在中指研究院物业事业部研究副总监彭雨看来 ，近年来物业企业主动退出项目 ，这一转变标志着物业管理行业从的粗放扩张阶段 ，逐步进入“质
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